Z dniem 28 kwietnia 2023 r., wchodzi w życie nowelizacja przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 497) (dalej „Ustawa”).
Zmiany wprowadzane na mocy przedmiotowej noweli nakładają na:
- właścicieli lub zarządców budynków lub części budynków,
- osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
- osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej, nazywanego też potocznie paszportem energetycznym, dla odpowiednio budynku lub części budynku, w przypadku zamiaru jego sprzedaży lub wynajmu.
Obowiązek posiadania świadectwa funkcjonuje w Polsce już od jakiegoś czasu, ale do tej pory dotyczył tylko budynków wybudowanych po 2009 roku. Po wejściu w życie nowelizacji posiadanie świadectwa energetycznego dotyczyć będzie wszystkich budynków i będzie obowiązkowym elementem przy rozporządzeniu nieruchomością.
W związku z tym, że wokół nadchodzących zmian w przepisach Ustawy pojawiło się wiele wątpliwości, należy podkreślić, że świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane, gdy istniejący budynek lub jego część (lokal) jest wykorzystywany na własny użytek, czyli nie jest przeznaczony do sprzedaży ani wynajmu.
W przypadku nowych budynków świadectwo charakterystyki energetycznej będzie obowiązkowe i będzie jednym z warunków oddania budynku do użytku. Inwestor będzie zobowiązany załączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Jest to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku (zasadniczo lokali). Obowiązek posiadania (w określonych sytuacjach) świadectwa charakterystyki energetycznej wynika z przepisów unijnych. Dzięki takiemu świadectwu właściciel, najemca lub użytkownik budynku może dokonać orientacyjnych szacunków w zakresie rocznego zapotrzebowania energetycznego budynku oraz kosztów utrzymania związanego ze zużyciem energii.
Czy obowiązek sporządzenia świadectwa dotyczy wszystkich budynków?
Z obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej wyłączono w Ustawie następujące budynki:
- podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
- przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
- mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
- wolnostojące o powierzchni użytkowej 50 m2;
- gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2rok).
Świadectwa dla budynków o jednakowych rozwiązaniach
- Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku mieszalnego jednorodzinnego należącego do grupy budynków o jednakowych rozwiązaniach konstrukcyjno-materiałowych i instalacyjnych (np. w zabudowie szeregowej, bliźniaczej, grupowej), o takim samym przeznaczeniu, stopniu zużycia, sposobie użytkowania oraz sposobie zaopatrzenia w energię, mających wpływ na ich charakterystykę energetyczną, może być opracowane w oparciu o wykonaną dla jednego z tych budynków charakterystykę energetyczną (przy uwzględnieniu ewentualnych odstępstw od projektu technicznego) lub o sporządzone dla jednego z tych budynków świadectwo charakterystyki energetycznej.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej dla części budynku o jednakowych rozwiązaniach konstrukcyjno-materiałowych i instalacyjnych, o takim samym przeznaczeniu, stopniu zużycia, sposobie użytkowania oraz sposobie zaopatrzenia w energię, mających wpływ na ich charakterystykę energetyczną, może być opracowane w oparciu o wykonaną dla jednej z tych części charakterystykę energetyczną (przy uwzględnieniu ewentualnych odstępstw od projektu technicznego) lub o sporządzone dla jednej z tych części świadectwo charakterystyki energetycznej. W przypadku grupy lokali spełniających cechy określone powyżej, posiadających jednakową powierzchnię użytkową, położonych w bryle budynku w sposób pozwalający na przyjęcie jednakowych charakterystycznych parametrów technicznych w zakresie ich powierzchni użytkowej, powierzchni przegród zewnętrznych oraz kubatury – możliwe jest sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla grupy tych lokali, w liczbie egzemplarzy odpowiadającej liczbie lokali.
Kto sporządza świadectwo?
Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza osoba wpisana do wykazu objętego Centralnym rejestrem charakterystyki energetycznej budynków. Osoba sporządzająca świadectwo nie może być jednocześnie właścicielem lub zarządcą danego budynku lub jego części, ani nie może jej przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Komu i kiedy należy przekazać świadectwo?
- Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
- świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
- Nabywca lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.
- W razie sprzedaży budynku lub jego części, fakt przekazania świadectwa nabywcy zostanie odnotowany w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży. W razie braku przekazania świadectwa – notariusz pouczy zobowiązanego o karze grzywny za niewywiązanie się z tego obowiązku.
- Wymierzenie grzywny następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia. Przepisy Ustawy nie określają grzywny w konkretnej stałej kwocie.
Forma przekazania świadectwa
W wyniku nowelizacji przepisów Ustawy, od dnia 28 kwietnia 2023 r. świadectwo będzie można otrzymać w formie:
- papierowej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby uprawnionej, lub
- elektronicznej, opatrzonej numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osoby uprawnionej.
Ważność świadectwa
Świadectwo charakterystyki energetycznej pozostaje co do zasady ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.
- Na mocy przepisów przejściowych świadectwa, które zostały sporządzone i przekazane przed dniem wejścia w życie nowych przepisów, pozostają ważne przez okres, na jaki zostały sporządzone.
- Świadectwo straci ważność przed upływem terminu ważności, jeżeli zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmianie ulegnie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np. budynek zostanie docieplony, nastąpi wymiana okien lub w budynku pojawi się inne niż dotychczas źródło ciepła).
Obowiązek informacyjny w ogłoszeniu lub reklamie
W przypadku, gdy dla budynku lub jego części zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie, dotyczących sprzedaży lub najmu budynku lub jego części, należy podawać wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2.
