Zmiany wprowadzone ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), gruntownie zrewolucjonizowały ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977) – dalej jako „Ustawa”, w tym przede wszystkim zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ważnym aspektem dla inwestorów są również nowe regulacje dotyczące okresu obowiązywania starych i nowych decyzji o warunkach zabudowy. Nowe decyzje będą ważne przez okres 5 lat od chwili ich uprawomocnienia się. Nie będzie to jednak dotyczyło starych decyzji o warunkach zabudowy, które staną się prawomocne najpóźniej w dniu 31 grudnia 2025 roku.
Głównym założeniem zmian jest wprowadzenie do Ustawy planu ogólnego stanowiącego akt prawa miejscowego, który zastąpi dotychczas sporządzane przez gminę studium i stanowił będzie podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Regulacja ta budzi jednak dużo obaw wśród wszystkich zainteresowanych rozpoczęciem nowej budowy, głównie z powodu ustalenia przez ustawodawcę bardzo krótkiego terminu na przyjęcie przez gminy swojego planu ogólnego, tj. najpóźniej do dnia 31 grudnia 2025 r. Jest to niezwykle czasochłonne zadanie dla każdej gmin, a bez takiego planu, od dnia 1 stycznia 2026 r. nie będzie możliwe wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy na terenie gminy, dla której planu nie przyjęto.
Nowe ograniczenia…
Kolejne wyzwanie w uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy dla nowej zabudowy, może stanowić fakt ustanowienia w nowych przepisach ograniczenia wydawania takiej decyzji jedynie dla inwestycji położonych na terenie obszaru uzupełnienia zabudowy. Konsekwencją tej regulacji może okazać się kompletny brak możliwości wydawania przez organ decyzji o warunkach zabudowy na terenie gminy, która takiego obszaru w swoim planie ogólnym nie uwzględni. Taka sytuacja jest jak najbardziej możliwa, ze względu na to, że ustawodawca zdecydował o fakultatywnym charakterze elementu planu ogólnego, którym jest obszar uzupełnienia zabudowy, w związku z czym gmina może go całkowicie pominąć w swoim planie ogólnym.
Dodatkowym utrudnieniem dla gminy w uwzględnieniu takiego obszaru na swoim terenie stanowiły będą zasady dotyczące jego wyznaczenia, które mają być określone przez Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi. W zależności więc od treści nowego rozporządzenia, stopień ograniczenia gmin do wyznaczenia w swoim planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy może być różny.
Czy są jakieś wyjątki?
Ustawodawca przewidział szereg inwestycji, dla których ziszczenie się warunku o położeniu inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy jest zbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy przez właściwy organ. Są to przede wszystkim inwestycje polegające na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie obiektu budowlanego, czyli tzw. zabudowa odtworzeniowa, oraz inwestycje zmieniające zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego, co w praktyce oznacza zmianę zagospodarowania terenu poprzez zmianę sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego, bądź wykonanie innych robót budowalnych niebędących budową obiektu budowalnego. Taka sama sytuacji dotyczyć będzie inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 89, poz. 415).
Inne inwestycje, niepodlegające rygorowi ich położenia na obszarze uzupełnienia zabudowy planu ogólnego, to:
- linie kolejowe, drogi i lotniska;
- obiekty liniowe i urządzenia infrastruktury technicznej;
- instalacje odnawialnego źródła energii;
- urządzenia wodne;
- stacje paliw;
- ogólnodostępne stacje ładowania w rozumieniu
- obiekty gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2 przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego;
- zalesienie terenu;
- obiekty budowlane przeznaczone na cele gospodarki leśnej;
- pola biwakowe, wieże widokowe, kładki, szlaki turystyczne, w tym ścieżki dydaktyczne, miejsca widokowe oraz parkingi służące obsłudze turystyki.
Nowe granice zasady sąsiedztwa
Na skutek wprowadzenia nowych przepisów, w Ustawie zmianie uległy również zasady dotyczące wyznaczania obszaru, który może być brany pod uwagę w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. W tym przypadku ustawodawca postanowił dookreślić, a tym samym ograniczyć obszar dla realizacji tzw. zasady sąsiedztwa do obszaru wokół terenu planowanej inwestycji, który wyniesie dokładnie trzykrotność szerokości frontu tego terenu, jednak nie więcej niż 200 metrów i nie mniej niż 50 metrów.
Większy wpływ Ministra na decyzje o warunkach zabudowy
Przy okazji wprowadzenia zmian dokonano również zwiększenia zakresu delegacji ustawowej Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w przedmiocie określenia przez niego wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Wygląda na to, że nowe rozporządzenie będzie bardziej szczegółowe, pozostawiając tym samym mniej swobody w określeniu tych warunków samodzielnie przez gminę.
Dodatkowe wymagania konieczne do ustalenia w nowym rozporządzeniu przez Ministra to określenie minimalnego udziału powierzchni biologicznej czynnej oraz minimalnej liczby miejsc parkingowych w nowej inwestycji.
Istotnej modyfikacji uległa natomiast delegacja ustawowa w zakresie ustalenia przez właściwego Ministra wielkości inwestycji na danym terenie. W poprzednim brzmieniu Ustawy, w kwestii wielkości zabudowy, właściwy Minister w swoim rozporządzeniu określał jedynie odpowiedni stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni całej działki albo terenu. W nowym rozporządzeniu, natomiast, poza ustaleniem udziału powierzchni zabudowy, właściwy Minister wskaże również dopuszczalność maksymalnej intensywności zabudowy terenu, a także jej maksymalną i minimalną intensywność nadziemną. Oznacza to, że zadanie gminy w zakresie określenia intensywności zabudowy na danym terenie, która dotychczas ustalana była w całości przez gminę w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, zostanie częściowo przejęte przez właściwego ministra poprzez określenie przez niego odpowiednich limitów w tym względzie. Nowe rozporządzenie będzie miało zatem wpływ nie tylko na wielkość zajętego pod inwestycję terenu, ale także na całą powierzchnie budynku oraz powierzchnię jego pięter. Powstanie zatem konieczność efektywniejszego wykorzystania gruntów w projektach pod nową zabudowę.
Podsumowanie
Wprowadzone zmiany pokazują, że uzyskiwanie nowych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na gruncie nowych przepisów będzie znacznie ograniczone kosztem przeprowadzenia skuteczniejszego procesu zagospodarowania terenów. Ostateczna weryfikacja nowych przepisów zostanie przeprowadzona poprzez ich zastosowanie w praktyce, zarówno przez inwestora, jak i urzędy.
Źródła:
- Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688);
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977);
- Ustawa dnia z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 89, poz. 415).
