Pliki cookies

Ta strona używa plików cookies dla poprawnego funkcjonowania narzędzi. Aby dowiedzieć się więcej o plikach cookies na tej stronie, odwiedź naszą Politykę prywatności

Akceptuję pliki cookies od tej strony

Schowaj

W dniu 21 kwietnia 2019 r. wchodzi w życie nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego, która zmieni całkowicie sytuację właścicieli mieszkań wynajmujących mieszkania osobom fizycznym, jak również wierzycielom egzekwujących z nieruchomości (lokalu mieszkalnego) oraz nabywcom licytacyjnym mieszkań. Na wchodzące przepisy powinni zwrócić szczególną uwagę nie tylko przedsiębiorcy nabywający lokale w licytacjach komorniczych, ale także wynajmujący lokale osobom fizycznym.

Dotychczas, gdy nie było orzeczenia sądu o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego, osoba zamieszkująca lokal, będąca dłużnikiem mogła być usunięta z lokalu np.: do schroniska lub noclegowni, nawet jeżeli gmina w terminie 6 miesięcy nie znalazła takiej osobie tymczasowego  pomieszczenia.

Po nowelizacji nie będzie określonego terminu dla gminy na znalezienie lokalu zastępczego.. W konsekwencji oznacza to, że dłużnik będzie miał prawo zamieszkiwać w lokalu tak długo, jak gmina nie zapewni mu lokalu zastępczego, a gmina nie będzie miała terminu zawitego do dokonania tej czynności. Sytuacja taka może więc trwać nawet kilka lat. Ponadto w przypadku oczekiwania na przyznanie pomieszczenia tymczasowego, właścicielowi będzie przysługiwało odszkodowanie, ale nie od gminy, ale od lokatora, w wysokości należnego czynszu, plus ewentualnie uzupełniające odszkodowanie. Biorąc pod uwagę, że lokator nie uiszcza czynszu to egzekucja czegokolwiek wydaje się wątpliwa. W zaistniałej sytuacji właściciel będzie mógł występować do gminy o zapłatę odszkodowania na zasadach ogólnych - w trybie art.  417 K.c. Nie mniej w tym przypadku trzeba będzie wykazać szkodę oraz udowodnić, że wystąpiło niezgodne z prawem zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Będzie to wyjątkowo trudne gdy nie ma żadnego konkretnego terminu dla gminy na znalezienie pomieszczenia tymczasowego. 

Wchodzące przepisy szczególne utrudnią działalność przedsiębiorcom, którzy w ramach prowadzonej działalności nabywają lokale mieszkalne na licytacji komorniczej, gdyż ostatecznie po przysądzeniu prawa własności nieruchomości przedsiębiorca pozostanie z problemem lokatora zamieszkującego w tym lokalu i bez narzędzi prawnych, gwarantujących mu usunięcie go w przewidywalnym terminie. Przedsiębiorcy, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują lokale mieszkalne osobom fizycznym i nie zawarli umowy najmu instytucjonalnego, również będą musieli zmierzyć się z konsekwencjami wejścia w życie nowych przepisów. 

Mając na względzie powyższe, należy podzielić stanowisko Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2018 r. wyrażone w opinii do projektu przedmiotowej zmiany, która była negatywna, iż wprowadzana zmiana narusza konstytucyjnie chronione prawo własności w sposób nadmierny i drastyczny. Brak jest tu wywarzenia interesów właściciela i osoby eksmitowanej. Realnie Państwo przez bezterminowe ograniczenie prawa właściciela do realizacji prawomocnego orzeczenia przeniosło na właścicieli lokali ciężar zabezpieczenia przed bezdomnością niewypłacalnych dłużników, który to stan może trwać latami.

Autor: apl. adw. Katarzyna Ulejczyk

logo footer

BCLA Bisiorek, Cieśliński
i Wspólnicy Sp.k.

ul. Olimpijska 3
02-636 Warszawa

t. 22 672 00 72
f. 22 518 86 91
kancelaria@bcla.pl